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被忽略的地下空間——地庫成本研究與對策(上篇)

        隨著各地不斷出現新“地王”,在土地成本日益攀升大背景下,房企利潤空間進一步壓縮,成本控制成為大家關注點,而地庫無效成本的控制成敗直接影響一個項目整體利潤的多寡,為此我院受邀為國內某大型房企集團對地庫無效成本作相關研究分析,現將部分成果分享給各位小伙伴^_^ 

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   依據各地方停車位配建標準(或規劃要點)進行配建車位計算,確定項目所需總車位數(查詢地方相關規定);
●   落實當地是否容許設置地上停車位,若容許,其上限比例多少;
●   落實當地是否容許子母車位、微型車位等非標車位布置及其折減系數;
   落實各業態比例,如住宅、商業、辦公等配建車位指標均不一樣。

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一般情況下,嚴格控制地下車庫面積規模,不隨意做大。(注:當地車位售價高,或項目品質定位高,在各方論證后,可適當提高停車位配比)若實際建設車位較規劃需配建車位多出較多,造成地庫面積增加。

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經統計:全國 60%以上地區規劃部門允許5~20%的地上停車位。當可預期需求要遠小于供給時,需充分應用此指標。

●  地上停車位的設置原則:優先商鋪前設置停車位,再而小區周邊設置停車位,最后在小區內部設置停車位。

商鋪前停車位


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小區內部停車位

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●  內部停車位設置注意事項:

1. 退讓出核心景區,保證后期園林品質;

2. 注意消防要求(a.車位距離樓棟6m   b. 避開消防登高面)
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●  定義

微型車位:《車庫建筑設計規范》(JGJ 100-2015)中規定,微型車外廊尺寸3.8m (長)x1.6m (寬)x1.8m (高),換算當量為小型車的0.7倍。

子母車位:一般指的是可以停放兩輛汽車但按照一個車位出售或核發一個權利證書的車位,不過只可以前后停放,其稱謂是一種銷售用語。

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  常見問題

錯誤理解容許設置非標車位政策,大量布置非標停車位,導致“另類”降低停車效率。

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  地下室輪廓盡量充分利用退縮條件,能地下一層滿鋪做足車位絕不多做一層地下室。

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  地下室輪廓盡量趨向正方形,盡量避免窄長形。

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  地下室輪廓盡量方正,盡量避免大量斜邊、銳角,過多折邊,均會導致停車效率低下。應剔除無效空間的出現。

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  地下室輪廓盡量與原有塔樓豎向構件重合。

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其中塔樓下部分空間是否全包進地下室存在爭議。其優缺點比較如下:

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  基本模塊劃分

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●  基本模塊分析

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●   模塊應用

車位布局方向性分析

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  坡道模塊分析

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●  雙行坡道模塊分析

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