<del id="9bdnl"><th id="9bdnl"></th></del>
<strike id="9bdnl"></strike>
<ruby id="9bdnl"><i id="9bdnl"></i></ruby>
<strike id="9bdnl"></strike>
<strike id="9bdnl"></strike><span id="9bdnl"><video id="9bdnl"><del id="9bdnl"></del></video></span>
<strike id="9bdnl"><dl id="9bdnl"></dl></strike><span id="9bdnl"><dl id="9bdnl"><cite id="9bdnl"></cite></dl></span><span id="9bdnl"><dl id="9bdnl"></dl></span>

商業街區地庫設計

面對市場上多樣化且精益求精的產品,需要契合消費主力心里需求的創新精心設計;面對日益高攀的土地成本,需要能控制成本的高效有效方法。近日,我院受邀與國內某大型房企集團進行商業街區地庫設計的研究,現將相關內容匯總與大家分享一下。



地庫成本的控制往往是一個項目成本控制中的重點和難點,不同類型的項目在控制成本時也要考慮其設計特點,公建項目地庫就是這樣的典型項目,它從柱網、層高、流線等確定都異于住宅地庫。


下面,我們就通過廣州番禺保利大都匯商業街區項目來了解商業街區地庫設計要點。


640.webp.jpg


Project Overview

—— 項目概況 ——





廣州番禺保利大都匯是番禺漢溪長隆商圈大型的“商業-辦公綜合體”項目,位于漢溪大道與新光快速路交匯處,基地北臨長隆歡樂世界商業中心,東側為錦繡香江大型居住小區。項目集辦公、娛樂、文化、居住、商業等功能于一體,屬地鐵3、7號線交匯點上蓋物業,地理位置優越。


項目由三個地塊組成,通過街區式的商業規劃形成很好的商業氛圍,內設有甲級寫字樓、多棟總部辦公樓及酒店式公寓,總建筑面積為24萬平方米。


以下關于商業街區地庫設計要點的介紹,將以該項目地塊一的地庫為例。


640.webp (1).jpg



Design Difficulty

—— 商業街區地庫設計難點 ——





地下車位柱網設計


1. 商業街區地庫的設計有不同于住宅地庫的特點,住宅小區的塔樓建筑密度較小,而商業街區一般建筑密度較大,地上建筑分布比較密集。地上建筑柱位的設置就需要同時兼顧地下車位效率及地上建筑功能使用需求。


2. 大型商場的空間一般比較整齊且是大開間,柱網相對規整;而商業街區的建筑因間距、流線等考慮,布置一般比較錯落,對地庫的柱網影響相對較大。


綜合上述,商業街區的建筑因分布較密集且錯落布置,對柱網設計的兼容性要求異常高。



項目自身條件限制


1. 政府規劃條件的不利因素

1)  漢溪項目地塊一用地面積為1.48萬平方米,容積率達4.0,建筑密度40%,用地緊張。商業街區首層面積屬于高價值區域,地面可停車位有限。


2)  按政府規劃條件需配置1300多平方的非機動車庫,對地庫規模及效率有一定影響。同時子母車位、微型車位不計入規劃車位數量,這就少了一個提高停車效率的手段。


3)  本項目部分樓棟有綠建要求,使地庫設備房面積相應增加(如雨水回收設備房等)。


2. 項目開發策略不利因素

因開發要求,用地西側需作為首開區先建售樓部,該范圍不做地下室,加上地下室與售樓部的基坑支護安全距離因素,可建地庫輪廓更少,使兩層地下室的規模難以滿足規劃車位要求。經綜合評估,務必在兩層地下室內解決問題(不能做到三層或局部三層地下室),否則成本會大大躍升。


640.webp (2).jpg



Points & Solutions

—— 設計要點及解決辦法 ——





商業街區柱網類型分析


針對商業街區的特點,在確定地庫輪廓之后,制定地下柱網基本尺寸是很關鍵一步,為此我們對國內一些對標商業街項目,相近的商業綜合體項目及高端SHOPPING MALL的地塊技術指標做一些分析。


 上海大寧國際商業廣場 

本項目總建筑面積約25萬平方米,集商務酒店、辦公樓、零售、餐飲、文化、娛樂、教育和城市生活配套設施等綜合性、多功能的商業房地產開發項目,裙樓以街區商業形式展現。

640.webp.jpg             640.webp (1).jpg



本項目商業街下方柱網取8.0mX8.0m


 廣州太古匯 




由一座大型購物中心、兩棟甲級寫字樓、一棟酒店組成的集休閑娛樂、商貿活動和文化欣賞于一體的國際性高端商業綜合體項目。地下三層小型機動車停車庫層高4米;地下四層貨車停車庫層高6米;貨車設置獨立車道直通室外。

640.webp.jpg             640.webp (1).jpg


柱網特點:主要以8.1mX8.1m為主,柱截面1000mmX600mm,柱網模塊如

640.webp (2).jpg             640.webp (3).jpg



對于非標模塊,塔樓、裙樓商業圓柱一般每模塊減少一個車位



廣州珠江新城中軸線地下商業街 




本項目總建筑面積達13萬平方米,集購物、餐飲、娛樂、文化為一體的綜合商業體,與周邊40座標志性的公共建筑、商廈、五星級酒店相通,交通網絡四通八達,APM線貫通整個商場。

640.webp.jpg             640.webp (1).jpg



本項目商業街下方柱網取8.4mX8.4m



 萬象城(深圳、杭州、沈陽、成都、南寧)




集五星級酒店、甲級寫字樓、高尚住宅酒店式服務公寓于一體的超大型綜合體項目。


640 (6).jpg


640 (7).jpg


深圳萬象城柱網取11.0mX8.5m,成都柱網取9.0mX9.0m,其它幾個都是11.0mX9.0m



 上海合生國際廣場 

本項目是一個集五星級酒店、大型高端購物中心和甲級寫字樓為一體的大規模、現代化、高品質的城市綜合體及一站式消費的復合型商業地產項目。

640 (8).jpg


主要柱網取8.4mX8.4m(餐飲、零售區)及11.0mX9.0m(酒店、百貨區)


通過對上述商業類項目分析,對近年一線商業項目地下室技術參數作簡要匯總,列舉如下:

640.webp (3).jpg


從上述表格可以看出,對于高端商業項目,地下室柱網橫向以停3~4輛車居多,從而橫向柱網一般取8m~9m(停三輛車)或11m(停四輛車),縱向柱網一般根據車道寬度取8.1~8.4m(適用)或9m(高端)??紤]到商業項目中高端小車較多,其車輛尺寸一般大于規范常見4.8m(長)x1.8m(寬)。具體舉例如下表:

640.webp (4).jpg


根據上述車型控制尺寸,推導出 適用型商業停車柱網 如下圖:

640 (9).jpg



說明:上圖為8.1mX8.1m柱網,背靠背停車位基本尺寸為5300mm(長)X2500mm(寬),靠實墻停車位基本尺寸為5550mm(長)X2500mm(寬),車道按5.5m設置,柱子建議做扁柱,如500mmX700mm,留出柱與車位間50mm的富余量作為柱子面層及防撞標志安裝的空間。





對于商業街區并設有酒店公寓、部分辦公綜合類項目,且用地條件較緊張,項目成本壓力較大的項目,特別推薦選用此方案(如本項目)。



另外,我們也推導出 舒適型商業停車柱網 ,如下圖:


640 (10).jpg


說明:上圖為8.4mX8.4m柱網,較8.1mX8.1m柱網可多留出600mm寬人行區域,商業車庫較住宅地庫最大的差別在于日均車流人流較多,且顧客往往不熟悉車庫,留出人行區域,實現局部人車分流,大大提高車庫安全性及購物體驗。此類柱網適用于大型商業中心或地標性商業街區項目。





而對于 高端型商業停車庫 ,柱網可如下圖:

640 (11).jpg


說明:上圖為9mX11m柱網,較8.4mX8.4m柱網而言,背靠背車尾設置1m多寬人行區域,便于顧客購物后輕松把較大物品放置車尾箱,對于家庭聚會購物、餐飲也便于嬰兒車的推、放。另外,橫向4輛車成組設置,柱距增大,往往同時配合較大的層高,形成很好的空間感,在超大型商業購物中心SHOPPING MALL較多使用。同時由于此柱網縱橫方向尺寸較大差距,一般建議采用單向板受力體系:

640 (2).png


考慮跨度較大,不建議采用住宅車庫常見的無梁體系。



根據項目實際情況,選取合理柱網體系


合理的柱網體系需要解決好地上和地下的柱網關系。


結合本項目地上商業街區形式為聯排商鋪,商鋪開間4050mm為宜;柱網尺寸定為8100mmx8100mm,恰好為兩間商鋪的開間尺寸。一方面商業地庫無需如住宅地庫“死扣”停車效率而采用7.8m柱跨;另一方面,根據本項目商業定位,成本核算,目標客戶敏感度等方面,選用適用型商業停車柱網能提高經濟性,無須一味追求“大氣”的高端型商業停車柱網。


QQ圖片20170414111023.png             QQ圖片20170414110959.png


上述實現了地上與地下單元柱網模數一致后,地上大部分結構柱可直落地下室;但部分塔樓柱位與地庫大柱網錯位(因建筑造型、間距和街區寬度等因素)的情況,可通過地庫頂板梁局部托換掉地上結構柱,使地上柱子不直落地庫,但此情況要盡量避免,減少轉換成本。為使地庫效率不受影響,考慮到地上僅為2~3層的商業,經權衡采用局部轉換柱子的形式更有利。經方案對比得出轉換后的每層車位能多出23個,合計2(層)x23=46個,且由于此多出的46個車位而避免局部做三層地下室,節省的成本是巨大的。





通過地上地下柱網的協調設計,地庫街區商業范圍內(辦公塔樓投影因體型等原因不含在比較范疇)停車效率可達32㎡/個。


640 (12).jpg


地下車庫具體設計策略及技巧





1. 做好地庫的人防選址

從分析本項目三個地塊的綜合指標得出,地塊一、二的開發比地塊三要稍早,且用地均比地塊三較緊張,更重要的是地塊一、二商業價值大于地塊三。綜合分析后決定通過人防異地建設的方式,把人防區統一設置在地塊三,既減少地塊一、二自身地庫的壓力,統一設置人防又能減少造價(減少人防區與非人防區之間昂貴的人防大門數量,取而代之是人防分區之間成本較低的人防封堵板)。

640 (13).jpg


2. 優化支護方案



經分析,三個地塊之間的規劃路屬新建規劃路且由保利代建。結合開發情況,設計考慮把三個地塊整體開挖,減少地塊間支護等成本。


640 (14).jpg


3. 利用塔樓投影的層高設置夾層,布置非機動車庫




地塊一的辦公樓方正且輪廓相對較大,對于放置機動車效率較低,投影范圍合適作為非機動車庫(且投影范圍的地下室層高較高,利用層高做了夾層設計,大大提高了地庫效率)。


具體做法:首層梁高控制600mm以內,夾層梁高控制在400mm以內;非機動車庫凈高要求2m,因此,非機動車庫內噴淋管需穿梁設置,且不能設置風管,進排風通過側邊進(排)的方式設計;如此造就出2050mm凈高的夾層非機動車庫(如下圖):


640 (15).jpg


地下一層非機動車庫局部平面

640 (16).jpg


地下一層夾層非機動車庫局部平面

640 (5).png


非機動車庫夾層剖面示意


4. 地下室充分利用退縮條件




地下室的退縮與地上退縮不同,不需考慮日照等情況,可不必跟著地上建筑的控制線來退縮,否則地庫輪廓沒充分利用,迫使增加建造成本更高的下一層地庫面積,導致地庫無需成本增加。充分研讀廣州規劃細則“建筑工程退讓規劃路邊線大于3m的地上、地下空間和消防間距范圍外,在符合以下條件的情況下,建筑工程可外伸地下建(構)筑物、步級(含臺階)和外挑構件(含雨蓬)(如圖下圖所示)”


640 (17).jpg

充分運用這個規劃條文,把地庫退縮線做到最大(離用地紅線3m),能使原一排平行停車優化成效率最高的垂直停車,大大增加停車效率(如下圖):

640 (18).jpg


此做法需注意3個要點:1、外擴部分地下室需滿足2m以上的覆土要求用于走市政管線;2、因外擴部分覆土增大,層高較少,為實現滿足停車凈高,需設置單向布梁,且該區域不走風管;3、車位凈高需保證滿足規范2.2m要求。

640.webp.jpg             640.webp (1).jpg



5. 利用塔樓投影的層高布置電房等層高要求較大的設備房




電房往往對層高要求比較大,一般需要局部本層降板或上層抬板來滿足電房層高要求,若把電房設置在塔樓范圍,就能避免局部降板或抬板,降低成本,且減少對上下層功能空間的影響。


如下圖,本設計把塔樓投影內靠外圍布置車位,投影內靠內部布置電房,既保證停車效率,又保證電房層高要求,一舉兩得。

640 (20).jpg


6. 垂直車道布置出入口坡道




經對出入口坡道與車道位置關系的分析得出,垂直車道布置出入口坡道的效率更高,在本項目其中兩個坡道均采用垂直車道布置。

640 (21).jpg


640 (22).jpg


7. 剔除無效空間




對于地庫中無用的空間,必須剔除掉,不能增加無效成本。


640 (23).jpg


8. 利用坡道底部空間停車




如下圖位置的坡道底部空間,也要充分利用。雖然凈高不高,但若滿足停車凈高要求,可要求主要管線避開不通過該處頂部,充分利用作為停車位。


640 (24).jpg



商業街區的地庫需根據其項目定位特點進行營銷測算,并考慮規劃、開發、分期建設、業態等因素對地上、地下空間進行整體設計,設計重點在柱網的兼容性方面。核心要點如下:


1. 選取合理柱網形式,盡量地上、地下統一柱網,提高地庫效率;

2. 做好地庫人防選址,把人防區統一設置在商業價值低的地塊,人防分區之間多用成本較低的防封堵板代替昂貴的人防大門數量,減少造價;

3. 多個地塊整體開挖,減少地塊間支護等成本;

4. 充分利用退縮條件,把地庫退縮線做到最大,增加停車效率;

5. 利用塔樓投影的層高布置電房等層高要求較大的設備房,避免局部降板或抬板,降低成本,減少對上下層功能空間的影響;

6. 采用垂直車道布置出入口坡道,充分利用坡道底部空間停車,提高使用效率。


廣州番禺保利大都匯項目的地庫設計,在各個方面充分挖掘設計“盲區”,既提高了停車效率,降低了成本造價,也保證項目效果,在精細化設計上作出很好的嘗試。

久久精品五福影院1421,91不卡在线精品国产,卡通动漫亚洲综合图区,国产偷自视频区视频真实|性都花花世界亚洲综合|免费A级毛片无码|亚洲人成网站在小说图片